Le bailleur du local de votre boulangerie souhaite vendre ? Vous vous demandez si vous êtes prioritaire pour acheter la boulangerie ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le droit de préemption donné au locataire d’un local commercial de boulangerie.
Achat de boulangerie : le locataire du local commercial est-il prioritaire ?
Droit de de préemption et bail commercial : que dit la loi ?
Jusqu’en 2014, aucun texte de loi n’instaurait un droit de préemption au profit des locataires d’un local commercial (ou artisanal) : l’exploitant du fonds de commerce d’une boulangerie n’avait donc aucune priorité sur un acquéreur tiers en cas de vente.
La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite Loi Pinel) accorde désormais aux locataires d’un local commercial/artisanal un droit de préemption (article L145-46-1 du code du Commerce) : ces derniers sont donc prioritaires sur tout autre acquéreur en cas de vente. L’article du code du Commerce mentionne toutefois quelques exceptions.
Dans quel cas le droit de préemption n’est pas applicable ?
Le droit de préemption n’est pas accordé au locataire d’un local commercial dans les situations suivantes :
- Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- Cession unique de locaux commerciaux distincts
- Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- Cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un descendant/ascendant du bailleur ou de son conjoint
- Le local de la boulangerie n’est pas mis en vente de manière volontaire (décision de justice, enchère publique, liquidation judiciaire…)
Vente du local de votre boulangerie : comment exercer votre droit de préemption ?
Comment faire valoir son droit pour acheter la boulangerie ?
Que ce soit vous-même ou le propriétaire du local, chaque partie doit respecter un certain nombre de mesures pour que la vente soit effectuée dans les règles.
- Le bailleur doit obligatoirement informer le locataire sur son intention de vendre la boulangerie. Cette notification, qui vaut offre de vente, doit comporter une indication de prix ainsi que les conditions de la transaction. Pour ne pas être considérée comme nulle, l’offre doit être communiquée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou doit être remise en main propre contre récépissé.
- Le locataire du local a un délai d’un mois (à compter de la réception de la notification) pour répondre à l’offre. La réponse doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou être remise en main propre contre récépissé ou émargement (ou par acte d’huissier).
- Si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de deux mois (à compter de l’envoi de sa réponse) pour acheter la boulangerie ; ce délai peut être de 4 mois si le locataire contracte un prêt. Si la vente n’est pas réalisée dans ces délais, l’offre est caduque et sans effet.
- Si le locataire ne répond pas à l’offre et qu’aucun tiers n’achète le local, le bailleur peut modifier le prix et les conditions de vente. Il devra renvoyer une nouvelle notification au locataire, qui dispose alors des mêmes délais de réponse.
- En cas de non-respect du droit de préemption par le vendeur de la boulangerie, le locataire peut engager une action en nullité de la vente.
Les équipes Grands Moulins de Paris peuvent vous accompagner pour l’achat de votre boulangerie, n’hésitez pas à nous contacter.