Contrat de location de locaux, le bail commercial est prévu pour une durée de 9 ans minimum découpée en trois périodes égales – d’où son appellation de bail 3-6-9. Les modalités de son renouvellement sont définies par les articles L 145-8 à L 145-12 du Code de Commerce.
La loi accorde au locataire un droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit est reconnu comme une disposition d’ordre public. Aucune mention ne peut interdire au préalable ce renouvellement à partir du moment où le locataire respecte les clauses essentielles du bail.
Si le locataire dispose en principe d’un droit au renouvellement, le bailleur peut toutefois demander congé au locataire à la fin du contrat, ou refuser la demande de renouvellement du locataire, mais devra invoquer des motifs légitimes et sérieux pour ne pas payer des indemnités d’éviction.
Le droit au renouvellement implique également la reconduction tacite du bail commercial si aucune demande de congé ou de renouvellement n’ont été faites. Le bail se prolonge alors tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, mais sans conclusion d’un nouveau contrat.
Mais cette mesure spéciale de prolongation ne vous permet cependant pas de garder exactement les mêmes conditions que le précédent contrat :
- Le congé peut désormais être donné à tout moment par le bailleur (préavis de 6 mois) ;
- Le bail peut prendre fin suite à une demande de renouvellement du locataire refusée par le bailleur ;
- Le loyer peut être déplafonné à l’issue de la douzième année.
Il est donc conseillé de faire renouveler le bail pour conserver tous les avantages du contrat.
C’est en principe au bailleur de faire une demande de renouvellement. Il effectue en général une demande de congé avec ou sans offre de renouvellement. L’offre peut prévoir un nouveau loyer, en principe plafonné, mais pouvant être déplafonné sous certaines conditions (notamment lorsque la destination des locaux a été modifiée). Le congé doit être effectué par acte d’huissier au moins 6 mois avant le terme du bail.
Si le bailleur ne s’est pas manifesté, vous bénéficiez des 6 mois précédant l’échéance du bail pour faire votre demande de renouvellement – mais pouvez également l’effectuer à tout moment au cours de la prolongation du bail.
La lettre de demande doit suivre plusieurs règles :
- Elle doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire (huissier) ;
- Elle doit contenir la reproduction de certains alinéas de l’article L 145-10 du Code de Commerce ;
- Elle doit être adressée à la personne capable d’accepter le renouvellement (généralement le bailleur).
Vous pouvez par ailleurs demander une révision du loyer dans cette demande. Il est également conseillé de demander une mise à jour des principales clauses du bail.
Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre par acte d’huissier à votre demande. Seuls quelques motifs légitimes peuvent permettre au bailleur de refuser le renouvellement sans avoir à verser des indemnités d’éviction :
- Le bailleur prouve que le bail n’entre plus dans l’application des baux commerciaux
- L’immeuble abritant les locaux va être partiellement ou totalement démoli en raison d’un état insalubre
- Les biens loués sont jugés dangereux
- Le bailleur évoque des motifs graves et légitimes.
L’absence de réaction du bailleur vaut acceptation tacite du renouvellement – mais pas nécessairement acceptation du nouveau loyer proposé ou des demandes mentionnées dans la lettre.
Bref, la fin d’un bail doit être correctement anticipé pour que tout se passe le mieux possible le moment venu pour votre boulangerie.